5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要(花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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